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부동산 전세 계약은 임차인이 임대인에게 보증금을 맡기고 월세 없이 일정 기간 동안 거주하는 임대차 계약을 의미합니다. 전세 계약의 특징, 절차, 주의사항 등을 자세히 알려드릴게요.
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전세 계약의 개념과 특징
- 보증금(전세금) 지급: 임차인은 일정 금액을 임대인에게 맡기고 거주하며, 계약 종료 시 원금을 돌려받습니다.
- 월세 없음: 전세는 기본적으로 월세를 내지 않는 대신, 목돈을 맡기는 형태입니다.
- 계약 기간: 일반적으로 **2년(기본 계약기간)**을 보장받으며, 특별한 사정이 없으면 임차인은 **추가 2년 거주할 권리(갱신청구권)**가 있습니다.
- 전세보증보험 가입 가능: 임차인은 전세보증보험을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다.
- 전세권 설정 가능: 일부 임차인은 보증금 반환을 위해 전세권 등기를 설정하기도 합니다.
전세 계약 절차
- 부동산 시세 조사 및 물건 확인
- 전세 시세와 주변 환경을 조사하고, 해당 부동산이 등기부등본상 문제없는지 확인합니다.
- 집주인이 실제 소유자인지, 근저당권이 설정되어 있는지 확인합니다.
- 임대차 계약서 작성
- 계약서에는 계약금, 잔금, 계약 기간, 특약 사항 등을 명확히 기재해야 합니다.
- 확정일자 및 전입신고를 통해 **대항력(거주권)과 우선변제권(보증금 보호)**을 확보해야 합니다.
- 보증금 지급
- 계약금(보증금의 일부) → 중도금(있을 경우) → 잔금 순으로 지급합니다.
- 반드시 **계좌이체(입금증 보관)**를 통해 지급하고, 계약서에도 기록합니다.
- 입주 및 전입신고, 확정일자 받기
- 계약서에 확정일자를 받고 전입신고하면 보증금 보호가 가능합니다.
- 전세보증보험 가입도 고려해야 합니다.
- 계약 종료 및 보증금 반환
- 계약 만료 후 임차인은 집을 원상 복구한 뒤, 보증금을 돌려받고 이사를 합니다.
- 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 전세보증보험이나 법적 조치를 취해야 합니다.
전세 계약 시 주의사항
✅ 등기부등본 확인 필수
- 집주인의 실소유 여부 및 근저당권(대출 여부)을 확인해야 합니다.
- 근저당이 많다면 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
✅ 전세보증보험 가입 고려
- 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보험을 통해 보호받을 수 있습니다.
- HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등을 통해 가입 가능합니다.
✅ 확정일자 & 전입신고 필수
- 전입신고 및 확정일자를 받아야 보증금 반환 우선권이 생깁니다.
- 전세권 설정 등기를 추가로 할 수도 있습니다.
✅ 특약 사항 확인
- 계약서에 특약을 꼼꼼히 확인하고, 도배·장판 교체 여부 등을 협의합니다.
- 임대인이 대출이 많다면, 보증금 보호 방안을 추가로 마련해야 합니다.
✅ 전세가율 확인
- 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 높다면, 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
- 일반적으로 전세가율 70% 이상이면 주의해야 합니다.
전세 계약 관련 법률(임대차보호법)
- 2년 추가 거주 보장(갱신청구권)
- 임차인은 한 번 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이는 거절할 수 없습니다.
- 보증금 보호(우선변제권, 대항력)
- 확정일자를 받으면 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리가 생깁니다.
- 전입신고를 하면 임대인이 바뀌어도 계속 거주할 수 있습니다.
전세계약서의 주요 구성 요소
① 계약 당사자 정보
- 임대인(집주인): 성명, 주민등록번호(또는 사업자등록번호), 주소, 연락처
- 임차인(세입자): 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
② 계약 목적물(부동산) 정보
- 부동산의 소재지(주소)
- 부동산의 종류(아파트, 오피스텔, 다가구주택 등)
- 전용면적 및 공급면적(등기부등본 상 면적 기재)
③ 전세 보증금 및 지급 방법
- 전세 보증금(총액)
- 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정 및 계좌 정보
- 보증금 반환 방법(만기 시 반환 방식 명시)
④ 계약 기간
- 계약 시작일 및 종료일 명확히 기재
- 계약 만료 후 연장 여부 및 조건
⑤ 특약 사항
- 전세권 설정 여부
- 계약 종료 시 원상복구 조건
- 관리비 부담 주체(임대인 vs. 임차인)
- 재계약 및 해지 관련 사항
⑥ 계약 위반 시 조치
- 계약 위반 시 해지 사유 및 손해배상 조건
- 계약 해지 및 위약금 조항
⑦ 기타 사항
- 임대인의 동의 없이 전대(재임대) 금지 조항
- 임차인의 목적 외 사용 금지(예: 주거용을 상업용으로 사용 금지)
전세계약 시 필수 확인 사항
- 등기부등본 확인
- 집주인이 실제 소유자인지 확인
- 근저당권(대출) 설정 여부 확인
- 전세보증보험 가입 가능 여부 체크
- 임대인이 기존 대출이 많으면 전세금 반환이 어려울 수 있음
- 계약금 및 잔금 지급 시점
- 가급적 전입신고와 확정일자 부여 후 잔금 지급
- 전세권 설정 여부
- 전세권을 설정하면 보증금 보호가 강화됨(다만, 임대인의 동의 필요)
- 임대인의 세금 체납 여부 확인
- 체납이 많으면 집이 경매로 넘어갈 위험 있음
- 공인중개사 확인 및 계약 진행
- 공인중개사를 통해 진행하면 법적 보호를 받을 수 있음
전세계약서 작성 시 유의할 점
- 계약서는 최소 2부 작성하여 임대인과 임차인이 각각 보관
- 계약금, 잔금 지급 시 계좌이체를 통해 증빙을 남길 것
- 임대인의 인감증명서 및 신분증 확인 필수
- 중도 해지 시 위약금 조항을 명확히 작성
- 계약 전후로 집 상태를 촬영하여 원상복구 문제 방지
전세계약서 샘플(예시)
부동산 전세계약서
제1조 (임대인과 임차인 정보)
임대인: OOO (주소, 연락처)
임차인: OOO (주소, 연락처)
제2조 (임대 목적물)
소재지: 서울시 강남구 OOO동 OOO번지
면적: 전용 OOO㎡, 공급 OOO㎡
제3조 (보증금 및 지급 방법)
총 전세보증금: 2억 원
- 계약금: 2천만 원 (20XX년 X월 X일 지급)
- 잔금: 1억 8천만 원 (20XX년 X월 X일 지급)
제4조 (계약 기간)
계약 기간: 20XX년 X월 X일부터 20XX년 X월 X일까지 (2년)
제5조 (특약 사항)
- 전입신고 후 확정일자를 받는 것을 임대인은 허용함
- 임차인은 임대인의 동의 없이 전대할 수 없음
- 계약 종료 후 원상복구 후 임대인에게 인도
제6조 (계약 해지 및 위약금)
- 임대인 또는 임차인이 계약을 위반할 경우, 위약금으로 전세보증금의 10%를 지급
제7조 (기타 사항)
- 본 계약은 임대인과 임차인이 서명 후 2부 작성하여 각각 보관함
임대인: (서명)
임차인: (서명)
날짜: 20XX년 X월 X일
계약 후 필수 조치
✅ 전입신고 및 확정일자 받기 (주민센터에서 신청)
✅ 전세보증보험 가입 검토 (서울보증보험, HUG 등)
✅ 집 상태 점검 후 사진 촬영
✅ 임대인과 지속적인 소통 유지
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