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부동산 증여계약이란 증여자가 수증자(받는 사람)에게 아무런 대가 없이 부동산을 이전해 주는 계약을 의미합니다. 이는 계약의 한 형태로 법적인 효력이 있으며, 계약서 작성 및 세금 신고 등의 절차가 필요합니다.
부동산 증여계약서는 증여자가 수증자(받는 사람)에게 대가 없이 부동산을 증여한다는 사실을 명확히 하고, 법적 효력을 갖추기 위해 작성하는 문서입니다. 이 계약서는 증여 사실을 입증하는 중요한 서류이며, 향후 법적 분쟁을 방지하는 역할을 합니다.
부동산 증여계약의 주요 요소
✅ 증여자와 수증자: 증여를 해주는 사람(증여자)과 받는 사람(수증자)이 있어야 합니다.
✅ 무상성: 증여는 대가 없이 이루어져야 합니다.
✅ 부동산 명시: 증여 대상이 되는 부동산의 주소, 면적, 등기번호 등을 명확히 기재해야 합니다.
✅ 계약의 성립: 당사자 간의 합의가 이루어지면 계약이 성립하며, 일정 요건에 따라 공증이 필요할 수도 있습니다.
부동산 증여 절차
1️⃣ 증여계약서 작성
- 증여자와 수증자가 계약서 작성
- 계약서에는 부동산 정보, 증여 조건, 등기 이전 방법 등을 포함
- 공증을 받는 것이 법적 안정성을 높이는 방법
2️⃣ 증여세 신고 및 납부
- 증여세는 수증자가 납부해야 하며, 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다.
- 신고 후 세금을 납부하지 않으면 가산세가 부과될 수 있음
3️⃣ 부동산 등기 이전
- 증여계약서, 증여세 신고서, 인감증명서 등을 준비하여 등기소에서 소유권 이전 등기 신청
- 등기부등본상 소유자가 변경됨
4️⃣ 완료 후 등기부 등본 확인
- 등기 이전이 정상적으로 이루어졌는지 확인 필요
부동산 증여세 및 기타 세금
✅ 증여세율 (2025년 기준)
증여 금액에 따라 다음과 같이 세율이 차등 적용됩니다.
| 과세표준 (증여재산가액) | 세율 | 누진공제 |
| 1억 원 이하 | 10% | 0 |
| 5억 원 이하 | 20% | 1,000만 원 |
| 10억 원 이하 | 30% | 6,000만 원 |
| 30억 원 이하 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |
✅ 증여세 공제 한도
- 배우자: 10년간 6억 원까지 비과세
- 직계존속(부모 → 자녀): 5천만 원까지 비과세 (미성년자는 2천만 원)
- 직계비속(자녀 → 부모): 5천만 원까지 비과세
- 기타 친족: 10년간 1천만 원까지 비과세
✅ 취득세
- 증여받은 부동산은 취득세(3.5% 또는 12%)가 부과될 수 있음
- 가족 간 증여 시 취득세율이 다르게 적용될 수 있음
✅ 양도소득세 (증여 후 매도 시)
- 증여받은 부동산을 처분할 경우 양도세가 발생할 수 있으며, 취득가액이 낮을 경우 양도세 부담이 커질 수 있음
증여 시 유의할 점
🔹 세금 부담 고려: 증여세, 취득세, 양도세 등 종합적인 세금 부담을 고려해야 합니다.
🔹 사전 증여 계획: 10년간의 공제 한도를 활용하여 장기적으로 증여하면 절세할 수 있습니다.
🔹 부담부 증여 가능성: 부동산에 대출이 있는 경우 ‘부담부 증여’ 방식으로 진행하면 양도세와 증여세를 함께 고려해야 합니다.
🔹 미성년자 증여 시 제한 사항: 미성년자 명의로 증여할 경우 자금 출처 조사 및 관리 문제를 고려해야 합니다.
🔹 등기 이전 시 서류 준비: 등기부등본, 인감증명서, 가족관계증명서 등을 사전에 준비하면 절차가 원활합니다.
부동산 증여계약서 필수 기재 사항
부동산 증여계약서를 작성할 때 반드시 포함해야 할 요소는 다음과 같습니다.
✅ 계약 당사자 정보
- 증여자: 성명, 주민등록번호, 주소
- 수증자: 성명, 주민등록번호, 주소
✅ 부동산 정보
- 부동산의 주소 (등기부등본상의 주소와 일치해야 함)
- 부동산의 종류 (아파트, 토지, 상가 등)
- 면적 및 지번
- 등기번호 및 소유권 상태
✅ 증여 내용 및 조건
- 증여자가 수증자에게 무상으로 소유권을 이전하는 내용
- 등기 이전 절차 및 시기 명시
- 필요 시 부담부 증여(대출이 있는 경우) 여부 명시
✅ 세금 및 비용 부담
- 증여세, 취득세 등의 부담 주체 명시 (일반적으로 수증자가 부담)
✅ 증여 철회 조건 (선택 사항)
- 특정한 사유가 발생할 경우 증여를 철회할 수 있도록 하는 조항 (예: 수증자가 일정 기간 내에 해당 부동산을 처분하면 증여 무효)
✅ 서명 및 날인
- 증여자와 수증자의 자필 서명 및 도장 날인 필수
- 공증을 받으면 법적 효력이 더욱 강해짐
부동산 증여계약서 작성 예시 (샘플)
본 계약서는 증여자와 수증자 간의 합의에 따라 아래와 같이 부동산 증여 계약을 체결한다.
**제1조 (당사자)**
1. 증여자: 홍길동 (주민등록번호: 000000-0000000, 주소: 서울특별시 ○○구 ○○동 123번지)
2. 수증자: 김철수 (주민등록번호: 000000-0000000, 주소: 서울특별시 ○○구 ○○동 456번지)
**제2조 (증여 부동산의 표시)**
1. 소재지: 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○아파트 101동 102호
2. 부동산 종류: 아파트 (전용면적 ○○㎡, 대지권 포함)
3. 등기부등본상 소유권: 증여자 홍길동 명의
**제3조 (증여 내용)**
1. 증여자는 본 계약을 통해 상기 부동산을 수증자에게 무상으로 증여한다.
2. 본 증여는 증여자의 자유로운 의사에 따라 이루어지며, 수증자는 이를 수락한다.
**제4조 (소유권 이전 등기)**
1. 증여자는 본 계약 체결 후 ○○일 이내에 소유권 이전 등기를 완료하기로 한다.
2. 등기 이전에 필요한 서류는 증여자가 준비하며, 등기 절차는 수증자가 진행한다.
**제5조 (세금 및 비용 부담)**
1. 증여로 인해 발생하는 증여세 및 취득세는 수증자가 부담한다.
2. 등기 이전 비용 및 기타 부대 비용은 수증자가 부담한다.
**제6조 (계약 철회)**
1. 다음의 경우 증여자는 본 계약을 철회할 수 있다.
① 수증자가 증여자의 동의 없이 해당 부동산을 제3자에게 양도하는 경우
② 수증자가 계약 체결 후 6개월 이내에 등기를 완료하지 않는 경우
**제7조 (기타 사항)**
1. 본 계약서에 명시되지 않은 사항은 대한민국 민법 및 관련 법령을 따른다.
2. 본 계약서에 대해 분쟁이 발생할 경우 관할 법원은 증여자의 주소지를 기준으로 한다.
본 계약의 성립을 증명하기 위해 증여자와 수증자는 계약서를 작성하고, 서명 및 날인 후 각 1부씩 보관한다.
2025년 2월 21일
증여자: 홍길동 (서명) ____________
수증자: 김철수 (서명) ____________
부동산 증여계약서 작성 시 주의할 점
🔹 계약서 공증 여부
- 공증을 받으면 증여의 확실성을 높일 수 있으며, 향후 법적 분쟁을 방지할 수 있음
🔹 부담부 증여 여부 확인
- 해당 부동산에 대출(근저당권 등)이 설정된 경우, ‘부담부 증여’로 간주되어 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있음
🔹 증여 철회 조항 명확화
- 일정 조건하에 증여를 철회할 수 있도록 계약서에 명확히 기재하는 것이 중요
🔹 세금 신고 및 납부 기한 확인
- 증여세 신고: 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내
- 취득세 신고: 소유권 이전 등기 완료 후 60일 이내
🔹 가족 간 증여 시 국세청 자금 출처 조사 고려
- 특히 미성년자에게 증여할 경우 자금 출처 조사 가능성이 높으므로 증여세 신고를 철저히 준비해야 함
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